За два года типичная «двушка» подешевела на $20-25 тыс. Что будет с минской «вторичкой» дальше? — прогнозы экспертов

За первое полугодие 2017 года цены на минские квартиры на вторичном рынке жилья Минска упали на 5%. Эксперты рынка сходятся во мнении, что падение цен будет продолжаться и дальше. Но ожидать резких скачков не стоит. Снижение цен будет таким же плавным, как и в первой половине года.

Реалии рынка: чем ниже цена, тем больше спрос

— Рынок развивается по такому сценарию, о котором я говорил в начале 2017 года. В текущем году мы наблюдаем дальнейшее плавное снижение цен. Прогнозировалось, что за год цены упадут на 10%. Все к этому идет. За полгода они уже снизились примерно на 5%, — говорит Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт». — Данные статистики показывают, в отдельные короткие промежутки времени цены показывали рост. Но на самом деле никакого роста не было. Другое дело, что периодически на рынке «вымываются» дешевые квартиры. В базе остаются более дорогие объекты, и создается иллюзия роста цен.

Эксперт говорит о том, что в 2017 году, как, впрочем, и в два предыдущих кризисных года, наибольшим спросом на рынке пользовались квартиры типовых потребительских качеств, которые продавались по самым низким ценам.

О плавном снижении цен говорит и Андрей Митрахович, директор агентства недвижимости «Квартиры Столицы».

— Если однокомнатная квартира в январе текущего года стоила $40 тыс., а сегодня продается за $37,5–38 тыс., то говорить о катастрофическом падении цен не приходится. Чем дешевле была квартира, тем больший спрос наблюдался на нее. Быстрее всего продавались недорогие однокомнатные квартиры, — уточняет Андрей Митрахович.

Евгений Хлопецкий, соучредитель, риэлтер агентства недвижимости «Авангард недвижимости», дополняет коллег и говорит о том, что с наступлением весны рынок заметно активизировался. Это было обусловлено не столько сезонностью, сколько появлением у покупателей возможности привлекать к покупке квартир более доступные кредиты. Как правило, они брались на недостающую сумму в размере $8-10 тыс., а в отдельных случаях — $17-20 тыс. Каждая пятая, шестая сделка стала проходить с привлечением кредита.

— В апреле, мае и июне мы наблюдали значительную активность покупателей. Сохранялась она и в июле. Но все же пик активности пришелся на май. По всей видимости, потому, что люди старались успеть решить свой квартирный вопрос до сезона отпусков, — дополняет риэлтер.

Соучредитель риэлтерской компании также отмечает, что летом на рынок стало поступать меньше, чем в предыдущие месяцы, новых впервые выставленных на продажу квартир. По его мнению, это обусловлено сезонностью, которая, однако, никак не сказалась на покупательской активности.

Продавцы и покупатели адаптировались к рынку?

— В первой половине 2017 года рынок жил своей достаточно активной жизнью. Люди, которые хотели продать или купить квартиру, сделали это вполне успешно. Это те продавцы и покупатели, которые не захотели долго ждать и решали свои жилищные вопросы, не откладывая на потом в надежде на дальнейшее падение цен. Они адаптировались к реалиям рынка, ценам и приняли для себя важные жизненные решения, — говорит Андрей Митрахович.

В то же время на рынке по-прежнему было немало продавцов и покупателей, которые продолжали жить иллюзиями. Продавцы неохотно шли на снижение цен, мотивируя это тем, что в свое время они вложили в недвижимость гораздо больше денег, чем им предлагали. В свою очередь покупатели продолжали ждать снижения цен.

— Многие продавцы по-прежнему продолжали завышать цены. Но у большинства из них уже есть понимание экономических предпосылок в стране о том, что цены изменились и пока не предвидится их роста. Они более взвешенно стали подходить к определению цены, — дополняет Евгений Хлопецкий. — Сейчас спокойно и планомерно идет работа, объекты продаются. Лето, на наш взгляд, в этом году очень даже удачное.

Вадим Маевский, учредитель агентства недвижимости «Твой маентак», отмечает, что лето никак не повлияло на намерения людей. Они активно продавали и покупали недвижимость. Те же покупатели, которые ждали снижения цен, потеряли свои варианты квартир.

Эксперт рассказывает, что примерно два года назад через их агентство продавалась 2-комнатная квартира в Партизанском районе Минска за $88 тыс. Цена объекта была явно завышена. Продавцу было предложено снизить цену до $75 тыс. К тому же находились покупатели, которые были готовы купить жилое помещение по этой цене. Но продавцы отказались снижать цену. В апреле текущего года квартира была продана за $51 500.

— Таких продавцов еще немало. Примерно год назад женщина выставила на продажу свою квартиру общей площадью 68 кв.м на ул. Сурганова за $80 тыс. Несмотря на наши рекомендации, все это время она никак не соглашались снижать цену. Недавно снова пришла к нам и сказала с сожалением, что зря не прислушалась к нашим советам. Сегодня она вынуждена продавать квартиру по гораздо более низкой цене — за $63 тыс., — рассказывает Маевский.

Торг неуместен

По словам Павла Астапени, сегодня цены реальных сделок сближаются с ценами предложения. Торг на стандартное жилье, который был год-два назад в размере 10-20% от суммы сделки, сейчас снизился до 5%.

— По сути, продавцы снизили цены на стандартные квартиры до реальных, соответствующих ситуации на рынке. Покупатели, которые планируют приобретать такие жилые помещения, должны ориентироваться на цену $1000/кв.м, — уточняет директор риэлтерской компании.

Что касается объектов бизнес- и премиум-класса, то их на рынке не много, как, впрочем, и покупателей на такое жилье. Торг по ним по-прежнему может достигать 20% по причине изначально высоких цен, говорит Павел Астапеня.

Регионалы перестали делать погоду на рынке  

В 2017 году, по сравнению с прошлым годом, на минском вторичном рынке жилья стало намного меньше покупателей из регионов.

— По нашим оценкам, жителей регионов  стало как минимум в два раза меньше, — говорит директор АН «Эксперт».

Павел Астапеня в первую очередь связывает это с тем, что спрос на столичные квартиры со стороны региональных покупателей в основном уже удовлетворен.

Кроме того, в связи с существенным падением цен на квартиры в регионах для покупки квартиры в Минске в текущем году, по сравнению с 2016 годом, жителям регионов понадобилась большая доплата. То есть увеличилась разбежка цен между столицей и регионами, что также повлияло на снижение покупательского спроса с их стороны.

Ну и, наконец, жители регионов переезжали в Минск в надежде найти более высокооплачиваемую работу. Но реалии таковы, что в столице тоже стало не так просто найти работу с высокой зарплатой, для того чтобы принять такое важное решение в жизни о переезде.

Андрей Митрахович поддерживает коллегу и также говорит о том, что в этом году региональных покупателей на столичном рынке стало меньше. По его мнению, это обусловлено увеличившейся разбежкой цен между Минском и регионами. 

— Если, к примеру, в центре Гомеля двухкомнатную квартиру можно купить за $25-27 тыс., то в Минске за эти деньги крайне сложно приобрести даже однокомнатную, — уточняет директор агентства «Квартиры Столицы». — Тем не менее, покупатели из регионов поддерживают минский рынок рублем и позволяют ему удерживать цены на достаточно высоком уровне.

Если говорить об иностранных гражданах, то их количество на минском рынке тоже сократилось.

— В 2015 году в общей массе покупателей столичного жилья иностранцы составляли порядка 10%, из них россияне — около 7,5%. Сегодня с иностранными гражданами совершается не более 2% сделок, — говорит Павел Астапеня. — Снижение доли сделок с иностранцами произошло не за счет граждан дальнего зарубежья, а по причине того, что квартиры в Минске перестали покупать россияне.

Тренд на снижение или рост?

— Во втором полугодии мы по-прежнему будем наблюдать плавное снижение цен на квартиры. Думаю, что к концу года «ценник» снизится еще на 5%. Пока нет никаких видимых причин для того, чтобы события развивались по иному сценарию, — высказывает свою точку Павел Астапеня. — В 2018 году темпы падения цен будут замедляться. Потихоньку мы нащупываем то самое дно стоимости квадратного метра, о котором все так много говорят. Можно долго рассуждать на счет того, справедливая это будет цена или нет. Но Минск остается привлекательным городом, и, судя по средней заработной плате, цена «квадрата» в столице будет оставаться достаточно высокой.

Эксперт говорит о том, что продажи новых квартир у застройщиков идут не так активно, как того хотелось бы им. Остается все меньше людей, которые желали бы инвестировать в «долевку».

— Достаточно большое количество сделок, которое мы видим ежемесячно на вторичном рынке, формируется отчасти и за счет первичного рынка, — дополняет Астапеня. — На рынке новостроек появляется не так много новых объектов. Сокращается количество застройщиков. Если раньше в Минске их было несколько десятков, то сегодня реально работают до 20 компаний, и у них достаточно крупные объекты.   

О том, что цены будут плавно снижаться дальше, говорит и Андрей Митрахович.

— Сегодня неплохое время для решения квартирного вопроса. Цены на квартиры медленно падают и будут продолжать так же плавно снижаться до конца года. Если человек хочет в течение полугода или года купить квартиру, то разница в $2-3 тыс. — это, наверное, все-таки не та сумма, которую можно экономить на приобретении такого дорогостоящего товара, как квартира. Выбор жилых помещений на рынке большой, что дает возможность спокойно подобрать подходящий вариант, — говорит директор АН «Твой маентак». — Если ничего не поменяется на первичном рынке, то в 2018 году покупательская  активность на «вторичке» сохранится на уровне текущего года.

Евгений Хлопецкий также не прогнозирует никаких потрясений на рынке.

— Пока цены на нефть сохраняются, все должно быть более или менее стабильно в экономике и на рынке. Российская и белорусская экономики тесно связаны между собой. Но никогда не стоит исключать факторов так называемых «черных лебедей» — непредсказуемых событий, которые могут иметь значительные последствия, — говорит Хлопецкий. — Но если судить по сегодняшней ситуации, то возможна дальнейшая стабилизация цен или плавное незначительное их снижение. Если экономика будет «накачиваться» дешевыми кредитами и банки будут и дальше снижать процентные ставки, то возможен небольшой рост цен.

Вадим Маевский соглашается с коллегами и прогнозирует дальнейшее плавное снижение цен на «вторичке». На первичном рынке, по его мнению, к концу текущего года возможен даже рост цен. Это может произойти за счет сокращения данного сегмента рынка и дефицита предложения.

Выскажите, пожалуйста, свою точку зрения, как дальше поведут себя цены на минской «вторичке»?

Комментарии

Отзывы (0)

    46